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韩首尔城东区及江西区成“gap投资”最佳投资地


来源:凤凰网中韩交流

投资韩国首尔江南地区的改建住宅已经不再是令人羡慕的事情。去年凭借1亿-2亿韩元闲置资金购入城东区、江西区小型公寓的“gap投资者”如是说道。

因适合进行“gap投资”而备受欢迎的韩国首尔城东区玉水洞来美安玉水Riverzen全景(图片来源:韩国《每日经济》)

投资韩国首尔江南地区的改建住宅已经不再是令人羡慕的事情。去年凭借1亿-2亿韩元闲置资金购入城东区、江西区小型公寓的“gap投资者”如是说道。在城东区、江西区进行“gap投资”(即先将住宅以全税的形式出租出去,再购入该住宅的投资模式)时,一年净资产收益率超过70%,三年平均收益率达到30%,高于首尔市平均收益率(18%)。

3月7日,韩国媒体《每日经济》根据韩国国土交通部以及房地产114等机构提供的资料,对韩国首尔地区小型公寓(实际面积低于60平方米)的“gap投资”收益率进行了分析。

在投资者想要投资房地产却没有足够资金的情况下,“gap投资”是一种非常有效的投资模式,备受投资者欢迎。投资江南地区的改建住宅需要10亿韩元以上的资金,随着最近金融圈对于贷款的审查变得非常严苛,人们开始将目光转向“gap投资”。

一般情况下,越是在全税价格比率(全税价格占房价的比率)较高、房价差异较大的地区,通过“gap投资”获得高收益的可能性就越大。城东区就是代表性地区,其全税价格比率高达78%,“gap投资”年收益率可达到77.5%,是首尔平均收益率(39.5%)的两倍。

2015年12月,城东区金湖洞1街碧山公寓实际面积为59.9平方米的住宅房价为3.68亿韩元,全税价格为3.2亿韩元,也就是说只需再支付4800万韩元,就可以购入该住宅。2016年12月,住宅的房价涨至4.15亿韩元,收益率高达97.9%。

2016年,玉水洞来美安玉水Riverzen实际面积为59.25平方米的住宅房价为6.25亿韩元,全税价格为5.8亿韩元。2016年年末,住宅房价涨至7亿韩元,而当初的本金仅为4500万韩元,收益率高达166%。此外,在圣水洞1街友邦小区以及鹰峰洞东亚River Green小区,“gap投资”收益率也均超过100%。

三年“gap投资”收益率较高的当属江西区。2013年12月,投资者可以2亿韩元的全税价格将江西区登村洞登村住公5区实际面积为58.14平方米的住宅出租出去,然后再以2.85亿韩元的价格购入该住宅。2016年12月,住宅房价涨至3.915亿韩元,而当初的本金仅为8500万韩元,三年收益率高达125%,年均收益率高达31.3%。此外,登村住公10区、加阳6区、傍花5区等小区的年均收益率也均高达百分之五十几。

(图片来源:韩国《每日经济》)

与此相反,韩国首尔江南3区的“gap投资”收益率则相对较低。江南区的一年“gap投资”收益率为30.3%,松坡区为38.9%,均不及首尔的平均收益率(39.5%),只有瑞草区的收益率为56.1%,高于平均值。

在不考虑全税的情况下,最近一年首尔地区江南区小户型住宅的价格上涨率最高,为17.7%。然而其全税价格比率却仅为40.64%。投资者如果想要购买市价10亿韩元的住宅,需要以4亿韩元的全税价格将房屋出租出去,再投入6亿韩元的本金。由此可见,由于江南地区改建住宅较为陈旧,全税价格相对较低,因此需要投入较多的本金,“gap投资”收益率也相对较低。

但不是说高全税价格比率就意味着高收益率。一直以来中浪区、江北区的全税价格比率(分别为81.57%、80.55%)都维持在很高水平,一度盛行以较少的本金进行“gap投资”。然而中浪区、江北区的住宅房价上涨率却仅为4.7%、5.1%,因此“gap投资”收益率也仅为26.6、26.7%。

“gap投资”虽然属于典型的杠杆投资,但投资者可以不用贷款,利用全税这种出租方式,投入较少的本金,实现投资收益率最大化。此外,金融圈的贷款标准日益严苛,银行可能会拒绝提供贷款,或者贷款利息可能会上涨,而进行“gap投资”时则不需要考虑这些,风险相对较小。

韩国新韩银行房地产投资咨询中心次长申正夑(音译)表示:“进行‘gap投资’时最重要的就是一定要选择全税价格不会下跌的地区,最好选择方便到达企业聚集区且位于地铁商圈附近的小型住宅,这些住宅的全税需求较大”。

但需要注意的是,在房价下跌时,投资者可能会赔掉所有本金,住宅成为“罐头住宅”(即房价低于贷款金额或全税价格的住宅)。因为“gap投资”是以全税的方式将房屋出租出去,所以如果全税价格下跌,或者出现“招租难”的情况,则投资者很有可能陷入周转危机。“gap投资”放弃了每月的固定收益,主要目标在于获取差价利润,因此受房地产行情的影响较大。

韩国建国大学房地产专业教授沈教言(音译)表示:“房地产行情好的时候,‘gap投资’收益率较高,但进行价格调整时,跌幅也很大,可以说是一把双刃剑”。(本文章来源于韩国合作媒体韩国《每日经济》)

[责任编辑:时甜娜]

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