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首尔江南区林荫路紧随时代潮流 不断做出改变


来源:凤凰网中韩交流

秋风飒爽的9月,韩国首尔江南区新沙洞林荫路上,一对正在约会的情侣突然驻足于某家卖场,惊讶地感叹道“林荫路什么时候开了家汽车卖场?”。

(图片来源:韩国《每日经济》)

秋风飒爽的9月,韩国首尔江南区新沙洞林荫路上,一对正在约会的情侣突然驻足于某家卖场,惊讶地感叹道“林荫路什么时候开了家汽车卖场?”。卖场正在展出最近备受年轻女性喜爱的LAND ROVER,这时店员说道“二位可以进里面慢慢看”,将这对情侣迎入店内。

林荫路正在由各种小型店铺聚集的“SOHO”式街道,逐渐变为中国游客购买化妆品的圣地以及著名品牌激烈的市场竞争地。

英国最高端汽车品牌Jaguar Land Rover最近在林荫路开设了一家Pop Up Store。从该卖场向狎鸥亭洞方向再走一点,就可以看见有座玉林大厦围起了挡板,正在进行施工改建。附近房地产中介人员表示“Renault Samsung将在这里开设卖场,宣传新车”。

韩国1号苹果直营店也计划入驻林荫路。年轻人走到林荫路都会说一句“听说这里要开设苹果直营店呢”。此前,苹果在韩国国内主要通过合作伙伴开设连锁店式卖场,此次则是苹果首次计划开设直营卖场,选址定在林荫路,而不是清潭洞或明洞。美国品牌MICHAEL KORS于去年年末在林荫路开设了品牌旗舰店,而没有选择名品卖场云集的清潭洞。此外,旅行社HANA TOUR也在林荫路开设了旗舰店,乐天百货也开设了1号专业店el CUBE。

这些店铺选择开在林荫路并不是为了销售盈利,而是将其用作宣传平台。林荫路的消费者大部分为具备购买力、紧随时代潮流的30、40多岁年轻人,因此林荫路商圈本身就成为了“市场营销宣传平台”。

(图片来源:韩国《每日经济》)

虽然林荫路正逐渐做出改变,但从数值上来看情况依然不容乐观。房地产公司“Cushman Wakefield”表示,自2011年以后林荫路的平均租赁费一直呈上升趋势,发生MERS事件后,以2015-2016年为转折点,租赁费开始下降。今年上半年每3.3平方米的租赁费为104万韩元,与去年相比下降了10.6%。附近房地产中介“Dongbang Consulting”代表沈文宝(音译)表示“萨德事件发生后,中国游客减少,不知道这里还能支撑多久”。

最近林荫路略显凄凉。但大企业与机构投资者自去年租赁费开始下降后,反而加快脚步购入林荫路大厦。LG生活健康于去年以200亿韩元左右的价格购入林荫路大厦。旗下拥有ZARA等SPA品牌的西班牙最大企业Inditex会长Amancio Ortega购入了竞争品牌H&M入驻的大厦。私募基金AngeloGordon也购入了位于林荫路中部面积为1900平方米的“玉林大厦”。此外,还有几家私募基金正在考虑是否购入。

“Cushman Wakefield”专务金成顺(音译)表示“明洞偏大众化,清潭洞过于以名品为主。全球最受关注的领域就是平价奢侈品(affordable luxury),而这种色彩最为浓厚的地方当属林荫路”。林荫路的主要顾客为新沙洞附近的白领以及狎鸥亭的女性消费者,因此购买力相对较高。

此外,在地理位置上这里也具备优势。林荫路的起点为新沙站,终点为狎鸥亭站,可以说是双重地铁商圈。新沙站附近有很多外国人居住,狎鸥亭站附近的居住人口也达到1万多户,这些人都是林荫路的消费者。而且与明洞或清潭洞商圈相比,这里的建筑价格更为便宜,适合小规模投资,未来有望增值。

林荫路商圈自身也在不断做出改变。不是说由几位大投资者或大企业完全掌控整个商圈,而是在租赁费下降等背景下,寻找独特的承租人,改变林荫路的整体氛围,时时刻刻紧随时代潮流。这里分布着大量的化妆品店,尽管游客减少,与其他商圈相比,这里并没有出现闲置商铺过多的“没落”景象。建筑持有者正通过寻找独特的承租人,规避风险。

最近,汽车、电子产品卖场等其他行业开始纷纷入驻林荫路,这也是不同于其他商圈的一点。商街信息研究所研究员李常赫(音译)表示“不同于狎鸥亭罗德奥街,林荫路几乎没有闲置商铺”,“林荫路没有依赖于某个特定商铺,而是试图整体上根据潮流做出改变,再加上位置很好,发展相对稳定”。

另一方面,私募基金最近几年开始大量购入大厦,现有承租人表示比较担心会发生gentrification。林荫路某商家表示“私募基金购入大厦后,将追求更高的利润,负担可能最终转嫁到承租人身上”。(本文章来源于韩国合作媒体韩国《每日经济》)

[责任编辑:时甜娜]

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